TRIBUNA DEL DERECHO

Planificación del patrimonio: Segundas viviendas en España

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¿Ha decidido comprar, vender o transferir una segunda casa o propiedad en España?

– Desde el punto de vista legal, la firma de un contrato preliminar o una promesa de venta no es obligatoria en España.
– Una de las particularidades de España es que su sistema fiscal está regionalizado.
– Si se vende la propiedad, la ganancia de capital por la venta de la propiedad, en base a la mayoría de los tratados fiscales, será gravable en España a un tipo fijo del 19%.
– Desde el punto de vista fiscal, como España no ha celebrado ningún tratado fiscal sobre donaciones, la donación de bienes inmuebles españoles estará sujeta a la fiscalidad española.
– El cálculo del impuesto de sucesiones español depende de muchos factores, como el valor recibido por el heredero, la relación entre el fallecido y el heredero, la edad del heredero y el nivel de riqueza del heredero (antes de la herencia).

Un destino inevitable

España ocupa el primer lugar en el corazón de los belgas cuando se trata de adquirir propiedades en el extranjero. La prueba es que 380.000 belgas ya tienen su segunda casa allí. Y no es probable que esto se detenga, porque, según los resultados publicados por el Consejo General del Notariado Español, casi el 10% de los compradores no residentes en 2016 eran de nacionalidad belga.
Es probable que estas tendencias subyacentes continúen por varias razones. Por una parte, la actual situación económica internacional está poniendo freno a los destinos en la cuenca del Mediterráneo. Por otra parte, la crisis económica e inmobiliaria que golpeó violentamente a España entre 2007 y 2014 sigue ofreciendo muchas oportunidades para las adquisiciones inmobiliarias con descuentos a veces importantes.
No obstante, la adquisición de un bien en un país distinto del de residencia debe ser objeto de cierta atención, ya que la legislación local puede resultar diferente.

Diferencias desde el punto de vista jurídico

La primera diferencia significativa es que la firma de un contrato preliminar o una promesa de venta no es obligatoria en España. Si este es el caso, se trata generalmente de un contrato redactado entre las partes sin ningún requisito de forma particular. Si se paga un depósito, normalmente no se deposita ante un notario. Y, en caso de incumplimiento del contrato por parte del comprador, el Código Civil español establece que el vendedor puede quedarse con la fianza y, en caso contrario, debe devolver una cantidad equivalente al doble de la misma.
Además, a diferencia de Francia y su Ley de Escritorio, España no tiene medidas específicas para proteger a los consumidores que piden un préstamo para adquirir una propiedad.
Al preparar la escritura de compraventa, el notario tendrá que asegurarse de que tiene los documentos necesarios:
– Obtener la información de registro del registro de tierras a más tardar 10 días antes de la fecha de la firma de la escritura
– Identificar la propiedad en el registro de la propiedad y adjuntar el certificado catastral electrónico
– Verificar que el propietario ha cumplido sus obligaciones en cuanto al pago del impuesto municipal
– Comprobar que el precio ha sido realmente pagado (sin tener que pasar por la cuenta bancaria de la notaría).
Por lo tanto, la función del notario es mucho menos importante que en Francia, Bélgica o Luxemburgo, ya que se basará únicamente en los datos inscritos en el registro de la propiedad español sin realizar ningún otro análisis de la propiedad en cuestión. Por lo tanto, lo que no se menciona en el registro de la propiedad no existe para terceros. Es esencial que, además del notario local, el comprador pueda estar acompañado por un abogado español para evitar sorpresas desagradables. Este último también podrá informarle directamente de las especificidades fiscales locales relacionadas con la adquisición de una propiedad.

Especificaciones fiscales

Una de las particularidades de España es que su fiscalidad está regionalizada. Por lo tanto, depende de la ubicación de la propiedad en cuestión.

En la compra

En el caso de una adquisición entre particulares, el comprador es responsable del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y actos Jurídicos Documentados (TPO), cuyos tipos pueden variar entre el 6% y el 10% según la región. Por ejemplo, en Andalucía las tasas pueden llegar al 10%, mientras que en Madrid la tasa se limita al 6%. Por otro lado, cuando un particular compra un nuevo bien a un profesional, la transacción sólo estará sujeta al IVA al 10%.

Sobre la propiedad

Supongamos que el propietario elige alquilar su propiedad en España por unas semanas durante el año para no tener que pagar el alquiler. Para determinar qué país tiene la facultad de gravar estos ingresos de alquiler, es necesario referirse al convenio fiscal celebrado entre España y el país de residencia del propietario.
Ya sea con Bélgica, Luxemburgo o Francia, las conclusiones son idénticas: los ingresos por alquiler se gravan en el lugar donde se encuentra el inmueble.
En España, el propietario puede deducir de los ingresos brutos de alquiler que recibe un cierto número de gastos (gastos de mantenimiento, intereses de préstamos, impuestos varios, un 3% de depreciación calculada sobre el valor de construcción de la propiedad, etc.). El importe de la renta, una vez deducidos los gastos, debe ser gravado con una tasa fija del 19% mediante la presentación trimestral del formulario 210.
Aunque los ingresos por alquiler son gravables en España, el propietario debe recordar también que debe cumplir sus obligaciones de declaración en su país de residencia. Por lo tanto, debe informar de sus ingresos por alquiler en España en su declaración de impuestos en su país de residencia. Estos ingresos no se gravarán por segunda vez, sino que se tendrán en cuenta para determinar el tipo impositivo aplicable únicamente a los ingresos imponibles en el país de residencia del contribuyente. Los ingresos netos por concepto de alquiler se calcularán entonces de acuerdo con las normas del país de residencia del contribuyente, lo que a veces puede tener un efecto fiscal beneficioso. Este puede ser el caso, en particular, de los propietarios residentes en Luxemburgo, que a veces pueden crear un déficit inmobiliario, lo que reducirá el tipo impositivo global aplicable únicamente a los ingresos imponibles en Luxemburgo.
Una pequeña peculiaridad que vale la pena conocer es la del propietario que decide no alquilar su residencia secundaria. En efecto, este último deberá pagar un impuesto fijo del 19%, que se calculará sobre una renta de alquiler ficticia correspondiente a un porcentaje del valor catastral del inmueble (1,1% si el valor se ha revalorizado en los últimos 10 años o 2% en caso contrario).
Para evaluar el coste anual de la propiedad de un activo inmobiliario en España, también hay que tener en cuenta el impuesto sobre el patrimonio español. Por supuesto, las tarifas pueden variar de una región a otra pero, si el propietario opta por aplicar la legislación fiscal nacional española, existe un umbral de exención de 700.000 euros. Por encima de este umbral se aplica una escala progresiva con tasas que van del 0,2% al 2,5%. Y, a diferencia de Francia, no existe un impuesto sobre la vivienda, sino sólo un impuesto sobre la propiedad (IBI) que se debe pagar el 1 de enero de cada año y cuyos tipos varían según el municipio y el tipo de propiedad. Además, existe también un impuesto sobre la eliminación de los desechos domésticos, cuyas tasas también varían según el municipio.

En la transmisión

En lo que respecta a la transmisión, es necesario distinguir tres casos:
– La venta
– La donación del edificio
– Muerte

– La venta
En caso de venta de la propiedad, la ganancia de capital, según la mayoría de los tratados fiscales, será gravable en España a un tipo fijo del 19%. No se preocupe si el vendedor no recibe inmediatamente el precio de venta completo. En efecto, en caso de venta de una propiedad por un no residente, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a las autoridades fiscales españolas. Los fondos serán liberados tan pronto como las autoridades fiscales españolas estén satisfechas de que el vendedor ha cumplido con todas sus obligaciones fiscales de declarar y pagar el impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria.

Además del impuesto de tasa única del 19%, el vendedor también deberá pagar impuestos locales adicionales, cuyas tasas dependerán del municipio y de la duración de la propiedad. Al igual que en el caso de las rentas de alquiler, la imposición de las plusvalías inmobiliarias en España no impide que el contribuyente también las difiera en su declaración de la renta en su país de residencia, aunque se trate de una renta exenta.

– La donación
Desde el punto de vista legal, para que la donación de bienes inmuebles sea reconocida válidamente en España, debe pasar ante un notario español.
Desde el punto de vista fiscal, como España no ha concluido ningún tratado fiscal sobre donaciones, la donación de bienes inmuebles españoles estará sujeta a la fiscalidad española. El donatario, residente o no residente, estará sujeto al impuesto español sobre donaciones, cuyos tipos y desgravaciones pueden variar según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble en cuestión. El punto que difiere significativamente de Bélgica, Luxemburgo o Francia es que la donación de bienes inmuebles españoles desencadenará la imposición de la ganancia de capital sobre la propiedad por parte del donante.

Para evaluar el costo de una donación, es necesario por lo tanto tener en cuenta el coste de los derechos de donación, pero también el impuesto del 19% y los impuestos locales adicionales que se calcularán sobre la ganancia de capital realizada. Un regalo que puede terminar costando mucho… Especialmente si el país de residencia del donatario también planea gravar la donación.

Por ejemplo, en Francia, toda donación efectuada por un donante residente en Francia estará sujeta al impuesto francés sobre las donaciones en su totalidad, independientemente del tipo de bien (mueble o inmueble) y de la ubicación del mismo (Francia o el extranjero). En este caso, la donación de bienes inmuebles españoles también estará sujeta al impuesto francés sobre donaciones, que puede llegar al 45% en línea directa. Sin embargo, existe un mecanismo en Francia para evitar la doble imposición ofreciendo la posibilidad de compensar los derechos debidos en España con los derechos franceses. Sin embargo, los deberes franceses pueden ser mucho más altos que los españoles.

– Muerte
A diferencia de las donaciones, España ha concluido un tratado fiscal sobre la herencia, pero sólo con 3 países (entre ellos Francia). La conclusión es, sin embargo, similar a la de los propietarios que residen en Bélgica o Luxemburgo, es decir, la sucesión de los bienes inmuebles españoles estará sujeta al impuesto de sucesiones español. Dado que todas las Comunidades Autónomas han establecido diferentes tipos, reducciones y bonificaciones, es difícil dar una idea general de la cuantía del impuesto sobre la herencia que se debería pagar.
Por otra parte, a diferencia de Francia, Bélgica o Luxemburgo, el cálculo del impuesto de sucesiones español, además de estar regionalizado, es particularmente complejo de calcular ya que depende de muchos factores como:
– El valor recibido por el heredero,
– La relación entre el fallecido y el heredero,
– La edad del heredero,
– El nivel de riqueza del heredero (antes de la herencia).
Por ejemplo, en Andalucía, las tasas pueden llegar al 36,5%, mientras que a nivel nacional están limitadas al 34%. En Cataluña, las sucesiones entre cónyuges están casi totalmente exentas, mientras que en otras regiones pueden estar totalmente gravadas. Por último, en el caso de una sucesión transfronteriza, tampoco hay que olvidar el posible impacto en el país de residencia del fallecido.

En conclusión, la proximidad geográfica de España no impide la existencia de importantes diferencias en cuanto a los aspectos jurídicos y fiscales, pero también una gran complejidad debido a la regionalización de la fiscalidad. Por lo tanto, es preferible rodearse de expertos competentes para poder comprar con confianza y serenidad su pequeño rincón de paraíso al sol

Redacción

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