El ordenamiento jurídico de la propiedad horizontal se rige por el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Sin embargo, como una excepción, el Capítulo III del Título V del Código Civil catalán contiene disposiciones específicas para la autonomía catalana. ¿Qué es exactamente el régimen de Propiedad Horizontal y cuál es su aplicación? A continuación veremos los pormenores del tema.
¿Cuál es el ámbito de aplicación de la propiedad horizontal?
En un principio, el régimen de propiedad horizontal regulaba únicamente las relaciones entre los propietarios de locales y pisos de un mismo edificio. Con el desarrollo del entorno urbano, su uso también se extiende a los edificios en el que varios propietarios comparten la titularidad. Eso significa que existe una comunidad de propietarios, quienes comparten obligaciones y privilegios sobre el inmueble en cuestión. De hecho, la creación de un sistema de propiedad horizontal crea una copropiedad compuesta de varios individuos.
Las comunidades de propietarios fueron creadas para asegurar el uso pacífico del edificio teniendo en cuenta, por ejemplo, la distribución de las áreas comunes. Además, para garantizar los derechos de los propietarios y de toda la comunidad, el régimen de propiedad horizontal determina el uso y explotación de las zonas consideradas particulares y, por lo tanto, privadas.
Existen diferentes requisitos que se deben cumplir para crear un sistema de propiedad horizontal. En cualquier caso, invariablemente se requiere de un inmueble que contenga varios elementos tanto individuales como comunes. Es importante notar que la normativa vigente reconoce que un acuerdo de propiedad horizontal puede existir aún antes de que se termine un inmueble en proceso de construcción.
Con la finalidad de implementar completamente el régimen de propiedad horizontal, los diferentes propietarios deben firmar un título constitutivo, el cual debe quedar inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente. Dicho título de constitución debe incluir una descripción del inmueble en cuestión, además debe incluir todas las áreas correspondientes a cada propietario.
Adicionalmente, de acuerdo al artículo 5 de la LPH, se pueden agregar al título de constitución otros elementos que no entren en conflicto con la ley. Un ejemplo de eso sería una cláusula sobre el ejercicio de derechos por parte del titular. Cabe destacar que la comunidad de propietarios tiene un órgano de gobierno claramente delineado por la normativa vigente. Por lo tanto, debe constar del presidente, los vicepresidentes, el secretario y el administrador.
¿Cómo funciona la propiedad horizontal?
Desde el momento en que es constituida, se encarga de gestionar la copropiedad en cuestión. Una de sus principales responsabilidades es presentar el presupuesto y las cuentas a todos los propietarios del inmueble. También se encarga de otros asuntos relacionados con la administración de los bienes comunes. Sin embargo, estos aspectos debe hacerlos bajo previa autorización de todos los propietarios o, por lo menos, de la mayoría. Un ejemplo de esto es cuando se trabaja en un espacio común o cuando se modifican las normas internas de la comunidad de propietarios.
De lo anterior se desprende que, de acuerdo al tipo de decisión que haya que tomar, puede ser necesario consultar con la Junta de Propietarios. Este es caso cuando una decisión debe ser aprobada en la asamblea, en conformidad con el artículo 3 de la LPH.
Por otro lado, también existen obligaciones aplicables a todos los propietarios de la comunidad. Entre otras cosas, debe cuidar de su propiedad y no alterar las áreas públicas y evitar dañar las áreas privadas de otros propietarios.
Evidentemente, debido a la trascendencia de este tipo de régimen, lo mejor es buscar la asesoría de un abogado experto en estos temas para la solución de cualquier problemática. Al mismo tiempo, al realizar cualquier trámite, sus servicios garantizan el mejor resultado.
