La okupación de una vivienda sobre la que se iba a llevar a cabo una venta es una situación poco común. Esto hace que en el caso de que ocurra, las personas implicadas en el proceso desconozcan cómo deben actuar y qué soluciones hay para el problema.
Por ello, pasaremos a explicar más detalladamente en qué consiste la okupación y cómo puede afectar esta a un proceso de compraventa.
Qué es la okupación
La okupación consiste en que la persona implicada utiliza, u ocupa, un inmueble de forma ilegal. Entonces, a pesar de no tener ningún derecho sobre la propiedad, los okupas se adueñan de la vivienda.
Cuando ocurre esta situación el primer paso es desalojar a los okupas, y para ello existen varios mecanismos: la negociación para un desalojo voluntario, el proceso judicial civil de entrega de la posesión (desahucio por precario) o en última instancia, el procedimiento penal, por los posibles delitos que pudieron haber incurrido. En este contexto, se pueden cometer dos delitos potenciales: usurpación o allanamiento de morada.
El allanamiento de morada ocurre, por ejemplo, cuando un okupa irrumpe en una vivienda habitual o segunda residencia, sin autorización del propietario. El segundo delito es el de usurpación, que puede ser pacífica o mediando intimidación o violencia, lo que agravará el delito.
Ahora bien, con respecto a los delitos como la usurpación de vivienda con violencia e intimidación o el allanamiento de morada deben tratarse mediante las Diligencias Previas del Procedimiento Abreviado y es un procedimiento que, habitualmente, se alarga más que el civil de desahucio.
También hay que tener en cuenta que si se intenta desocupar por la fuerza a un okupa, las consecuencias legales pueden ser incurrir en un delito de coacciones.
Cómo afecta la okupación a una compraventa
En el caso de que se produzca la okupación de una vivienda se producen diversas consecuencias, especialmente si se ha firmado previamente un contrato privado de compra venta con arras.
Las arras o señal se lleva a cabo para asegurar el interés o la intención de que se produzca una compraventa y los sujetos son el comprador y el vendedor de la vivienda a vender.
Con la firma de este, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor que funciona como garantía del interés y funcionará como indemnización si se rompe el contrato. De igual forma, si la vivienda que se entrega no cumple con las características pactadas para su compra, el vendedor entregará al comprador el doble de la cantidad entregada por éste.
En el supuesto que nos acontece, si se ha firmado un contrato de estas características y se produce la ocupación de la vivienda, el comprador puede exigir la devolución del doble de la cantidad entregada, por incumplimiento de la cláusula general de entrega libre de ocupantes.
Por otro lado, se pueden pactar otras soluciones como la de finalizar con el proceso de la compraventa o rebajar notablemente el precio del inmueble.
Otro tema a tratar es qué ocurriría para la compra de una vivienda y esta resulta ocupada. La entidad bancaria no aceptará conceder el préstamo hipotecario si hay okupas y, por tanto, el nuevo propietario no tiene el uso de la vivienda.
Para llevar a cabo todas estas soluciones es importante contar con una asesoría legal de calidad.
