La doble venta

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La doble venta se produce cuando el propietario de un bien lo vende a dos compradores diferentes. Normalmente se produce porque cuando el vendedor realiza una segunda venta, la transacción con el primer comprador aún no se ha completado. En ese contexto, el primer comprador aún no adquiere la titularidad del bien en cuestión. 

¿Cómo se produce la doble venta?

Sin entrar en cuestiones técnicas jurídicas, la normativa vigente establece que un contrato de compraventa crea derechos y obligaciones. Sin embargo, exige otra condición extracontractual, la entrega o posesión del bien, para perfeccionar la compra. Si se trata de un bien inmueble, la forma de entrega más habitual es la firma de una escritura pública en el que se indica claramente la transferencia de la titularidad. 

Sin embargo, cuando el primer comprador completa la venta y es dueño de la propiedad, hablamos de una situación diferente. En este caso, si se vuelve a vender a otra persona el bien, nos encontramos ante la figura legal denominada «venta de una cosa ajena». Entonces, con base en lo anterior, no es difícil predecir que las ventas dobles ocurrirán principalmente en las compras de viviendas en las que se firma un contrato privado. Cabe destacar que las actividades que hemos mencionado a veces cruzan la línea que divide la conducta civil y la criminal y se produce un delito de fraude

¿Qué hace ante una situación de este tipo? 

En este sentido, es necesario tener en cuenta que el Código Civil dispone que cuando un bien se vende a varias personas, tratándose de un bien mueble, la propiedad se transfiere a la primera persona que haya «tomado posesión de ella con buena fe” (artículo 1473). Por otro lado, si se trata de un bien inmueble, la propiedad pertenece al comprador que primero la halla inscrito en el Registro de la Propiedad. En el caso que no se haya realizado ningún registro, el título se transfiere al primer adquirente de buena fe. 

En base a lo anterior, podemos deducir que el inmueble vendido dos veces pasa a ser propiedad del comprador que primero la inscriba con éxito en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, si la venta no está registrada, el primero en adquirir el inmueble de buena fe será el dueño. 

Es importante notar que en todos los casos es importante haber comprado el bien de buena fe. Pero, ¿cómo se debe entender la «buena fe» del comprador? La buena fe en el derecho civil es muy importante. En el contexto de una doble venta, el conocimiento del comprador debe entenderse como un matiz importante en el proceso. Esta acción sólo puede defenderse si el comprador prueba que no tenía conocimiento de la existencia de la venta anterior. 

Si una persona vuelve a comprar de buena fe e inscribe la escritura en el Registro de Propiedad, el primer comprador no podrá reclamar la propiedad. La primera acción en este caso es solicitar la rescisión del contrato de compraventa por incumplimiento por parte del vendedor. Entonces, podrá exigir la devolución íntegra de la cantidad pagada e intereses, además de una retribución por los daños causados. 

Por último, se debe emitir un certificado de venta a su favor si el segundo comprador no actuó de buena fe. Para que esto ocurra deberá presentar una demanda para cancelar el contrato de la segunda venta. También debe pedirle al vendedor que otorgue una escritura a su favor. 

En vista que la resolución de este tipo de casos requieren la intervención de las entidades judiciales, lo mejor es contar con la asesoría de abogados expertos en el tema. Esto es especialmente importante en vista que lo más probable es que esté en juego una considerable cantidad económica. 

Redacción

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